En sundare kommersiell fastighetsmarknad

I Linköping har priserna för bostadsrätter fallit med ca 17% under de senaste två åren. Detta har medfört att trycket för ombildning avtagit, flera utveckling-sbolag har dragit sig tillbaka vilket innebär att ombildningarna i första ha-nd nu genomförs direkt med boende i fastigheterna. Utrymmet att förvär-va och utveckla fastigheter för kommande ombildning har minskat. Tran-saktionerna värderas mer på fastigheternas avkastning än kommande vä-rde vid ombildning vilket ger större utrymme för investering i en långsiktig förvaltning.

Fastigheter med goda utvecklingsmöjligheter är mycket intressanta. Det har blivit bättre förutsättningar att utveckla fastigheter genom renovering av bostäder, inredning av vindar och utnyttja byggrätter på grund av bättre hyresnivåer och låga räntor. Många fastighetsbolag har god ekonomi och söker efter fastigheter att utveckla som intressanta investeringsmöjlighe-ter.

Marknaden för flerbostadshus har kanske blivit en aning mera sund ur ett långsiktigt perspektiv. Om investeringen ger möjlighet genom utveckling och naturlig tillväxt som beror på ökade driftsnetton skapas förutsättning-ar för en hållbar ekonomi över tid. Det borde vara rimligt att avkastningen från investeringar skall täcka kapitalkostnader, drift- och underhållskostn-ader och avskrivning för kommande förnyelse. Den senaste tidens föränd-ring på marknaden ser ut att skapa bättre förutsättningar för denna typ av investeringar även om prisbilden fortfarande är hög.

Vi ser att ränteutvecklingen påverkar avkastningskravet i mycket stor utst-räckning. När Reporäntan passerade nollstrecket 2015 påverkades fastig-hetsmarknaden mycket kraftigt. Vi kände att marknaden helt plötsligt sänkte avkastningskraven till en betydligt lägre kalkylränta över tid. Vi såg att avkastningskraven sjönk från 4-5% till 3-4%, nästan en procentenhet på några månader i Linköping. Detta var den kraftigaste prisuppgång på kort tid som vi upplevt i modern tid. Trots att Riksbanken nu höjt räntan med 0,25% är räntan fortfarande mycket låg. Den senaste tidens utveckling pekar på fortsatt låg ränta med stor osäkerhet om räntan kommer höjas till hösten eller inte. För närvarande utgör ränteoron inte något större orosmoln för ett kommande prisfall.

Vi tror att prisutvecklingen kommer vara stabil och positiv när det gäller kommersiella fastigheteter i vår region. Affärerna kommer grundas på rimliga förutsättningar där fastigheternas utvecklingspotential premieras. Fortfarande finns många lägen där ombildningsvärdet är intressant och därför konkurrerar med andra investerare. Vi har bra verktyg och insyn för att på bästa sätt kunna analysera varje fastighets potential. Detta är en mycket god möjlighet vid planering av eventuell försäljning.

Vi noterar att det fortfarande är lugnt på förslag om stora skatteändringar. Förslag om ändrad skattelagstiftning efter den s.k. paketeringsutredningen ligger fortfarande i byrålådan och väntar på bättre tider. Vi hoppas att utredningen ligger kvar i lådan eller kanske hamnar i papperskorgen så att denna oro inte vaknar till liv. Så länge förslaget finns och inte lett till beslut finns en risk för kommande skatteändring som riskerar att låsa marknaden under viss tid.